Constructii case si vile. Alegerea terenului de constructii
In primul rand, terenul trebuie sa fie construibil. Aceasta inseamna ca atributele sale trebuie sa respecte un set minim de cerinte:
Sa fie in intravilan
Suprafata minima: Aceasta este in general de 150 mp, dar in anumite zone, aceasta suprafata este mai mare, de 250 mp, sau chiar de 500 mp.
Deschiderea minima. Pentru amplasarea unei case in regim izolat, deschiderea minima a terenului trebuie sa fie de 12 m. Pentru cladirile alipite la calcan, in general este suficienta si o deschidere de numai 10 m. Aceasta poate sa scada pana la o deschidere de 8 m, pentru terenurile care au calcane pe ambele laturi lungi.
Amplasarea cu deschiderea (latura mai mica) la strada.
Existenta unei cai de acces: fie deschidere la strada, fie o cale de acces de minim 4 m (o servitute de trecere).
Sa nu existe o interdictie de construire pe teren. Acestea pot fi stabilite prin PUG sau PUZ, cum ar fi in cazul in care municipalitatea intentioneaza sa exproprieze partial sau in totalitate proprietatea pentru lucrari de utilitate publica, dar nu numai.
Un teren care nu se inscrie in conditiile minime de mai sus nu este neaparat neconstruibil. Exista posibilitati reale de a schimba regulamentul de urbanism printr-un PUD sau PUZ, in cazurile bine justificate. Ca principiu un teren care are suprafata de 120-130 mp, poate fi construibil in cazul in care celelalte conditii sunt respectate. De asemenea, un teren care este mai ingust, intr-o zona constituita, poate fi construit in anumite conditii.
Sunt neconstruibile totusi terenurile care se afla in albiile majore ale unor cursuri de apa,
Orice teren poate sa aiba diverse servituti pe el, cum ar fi:
– o servitute de trecere: in cazul in care pe alta proprietate se poate face accesul numai pe parcela in cauza.
– o servitute tehnica: zone de protectie ale unor retele edilitare (gaze, apa, current electric, etc).
In acest caz, in zonele de protectie nu se poate construi.
– terenul a fost rampa de deseuri, caz in care are interdictie de construire pe mai multe zeci de ani.
In plus, terenul poate fi neconstruibil si daca este inundabil, daca pot aparea torenti, alunecari de teren, sau daca terenul agricol este inscris in clasa I. In mod uzual, de-alungul drumurilor nationale sau judetene pot exista magistrale de gaze, fibre optice, linii de inalta tensiune, canale de irigatii, canale de desecare etc
Prin Regulamentul Local de Urbanism (RLU) fiecare teren se inscrie intr-un UTR (unitate teritoriala de referinta). Acestea sunt trasate prin PUG (Planul Urbanistic General) ca terenuri (sau zone) avand aceleasi caracteristici. In functie de tipul de UTR in care un teren se afla, regulamentul poate varia foarte mult, pornind de la zonele centrale (cu cladiri relativ inalte), pana la zonele de locuit (care, la randul sau, pot fi de mai multe feluri), pana la spatii verzi, de exemplu.
Pentru cumparator este important la achizitia terenului sa urmareasca cele de mai sus. In plus, este indicat sa verifice „viciile ascunse” ale unui teren. Acestea sunt situatiile in care aparent nu sunt probleme, insa vor aparea mai tarziu, cum ar fi:
O conducta de gaze sau o linie electrica, o retea subterana de telefonie, fibra optica, etc.
Un acces nesatisfacator: multe parcelari noi, realizate pe foste terenuri agricole sunt realizate de cadastristi, nu de urbanisti. Acestea respecta, de exemplu, trasarea unei cai de acces in conformitate cu Codul Civil (minim 4. m latime). Firesc insa, Regulamentul General de Urbanism impune pentru caile de acces avand o anumita lungime sa aiba minim doua benzi de circulatie (7 m latime) plus minim un trotuar (1-1.50 m latime), daca nu chiar doua. In plus, o astfel de cale de acces trebuie sa aiba o modalitate de intoarcere a autoturismelor, o zona largita in capatul strazii (intrare, mai corect) nou formate. In plus, astfel de terenuri nu au un regulament de urbanism prielnic construirii de case sau vile, ele fiind terenuri agricole (sau foste terenuri agricole). Pentru a se putea construi pe aceste terenuri trebuie propus un PUZ (Plan Urbanistic Zonal) care sa instituie acest regulament de urbanism. In primul rand, este greu sa aduni 10-20 de proprietari pentru a comanda un astfel de proiect, iar, in al doilea rand, cu ocazia aprobarii PUZ-ului vor fi cerute cele de mai sus: strada, nu drum de exploatare (ceea ce inseamna ingustarea parcelelor cu minim 4-6 m), fapt care le poate face neconstruibile, mai ales in cazul parcelelor mai inguste, cu latura lunga spre drumul de servitute. Interesant este ca vanzarea unui astfel de teren nu este ilegala, ele fiind, in fond, parcele agricole, nu terenuri pentru constructii.
Cea mai simpla modalitate de a va feri de astfel de surprize ar fi sa nu cumparati sub nici o forma astfel de parcele nou create daca acestea nu au un PUZ aprobat. Mai mult, ar trebui sa solicitati vanzatorului toate avizele obtinute in demersul de aprobare al PUZ-ului si sa verificati la primaria locala daca PUZ-ul este in vigoare.
De asemenea, ar fi indicat sa solicitati si un studiu de solutie din partea furnizorului de energie electrica pentru a vedea in ce conditii va puteti bransa la retelele din zona. Faptul ca la 100 m de teren exista un traseu electric nu inseamna ca va si puteti bransa acolo, sau ati putea descoperi ca trebuie sa suportati costurile amplasarii unuia sau a mai multor transformatoare.
Un PUZ aprobat va garanteaza ca puteti solicita si Autorizatia de Construire in cel mai scurt timp posibil.
In orice caz este bine ca odata ce obtineti documentele de mai sus sa va consultati cu arhitectul Dvs. Acesta este in masura sa constate daca sunt toate documentele si daca toate conditiile pentru a putea construi sunt indeplinite.
Trebuie sa fiti foarte atenti si la PUZ-urile aprobate, care nu au avut efecte. Este posibil ca unele avize sa fie eliberate superficial si la reluarea PUZ-ului sa nu mai puteti obtine aceleasi conditii. Un caz des intalnit este accesul intr-o sosea nationala. Daca pe terenul vecin a mai fost aprobat un alt PUZ, normele de accesare a soselei nationale sa nu permita un nou acces, ceea ce face ca avizul autoritatii competente sa nu fie favorabil.
Nu toate cele de mai sus se intampla frecvent si mai important sunt multe alte pericole pe care cumparatorul unui teren pentru constructii de case sau vile le poate infrunta.